En el sector inmobiliario industrial, las grandes corporaciones se enfrentan a una disyuntiva crítica: ¿cómo expandir la operación con infraestructura de clase mundial sin descapitalizar la compañía?
La respuesta para quienes buscan eficiencia financiera y operativa es el modelo Built To Suit (BTS). A diferencia de las bodegas tradicionales, el BTS no es solo un espacio de almacenamiento; es una herramienta financiera que permite alcanzar la hiper-especialización operativa sin comprometer su flujo de caja.
BTS vs. Especulativo: Precisión estratégica frente a estandarización
Para tomar la decisión correcta, es vital entender las dos caras de la moneda:
- Desarrollo especulativo (Estándar): El desarrollador construye una bodega genérica para encajar con «cualquier» cliente. El riesgo es bajo para quien construye, pero alto para el arrendatario; que a menudo se obliga a adaptar su operación al edificio, generando ineficiencias y costos ocultos de adecuación.
- Built To Suit (Lo estratégico): Invertimos la ecuación. Primero entendemos su operación y firmamos un contrato a largo plazo. Luego, nosotros (desarrollador) asumimos el riesgo, el Capex y la construcción. El resultado es un activo diseñado con precisión quirúrgica para su flujo logístico, no al revés.
La diferencia clave: Un proyecto especulativo le entrega metros cuadrados; un BTS le entrega rentabilidad operativa.
La Jugada Financiera: De CapEx a OpEx
Para los directores financieros (CFOs), el argumento del BTS es imbatible porque transforma la estructura de costos:
- Preservación de Capital (Ahorro de CapEx): Nosotros financiamos el terreno y la construcción. Su empresa no entierra capital en ladrillos, sino que lo libera para lo que realmente genera valor: su core business, innovación y expansión de mercado.
- Eficiencia Fiscal (OpEx inteligente): Al operar bajo un contrato de arrendamiento a largo plazo, el inmueble pasa a ser un gasto operacional 100% deducible. Su liquidez se protege y se concentra en inventario y ventas.
- Riesgo Cero en Construcción: Obtiene una ubicación estratégica (dentro o fuera de Zonas Francas) y una nave industrial de última generación sin lidiar con licencias, contratistas, ni sobrecostos de obra.
El auge de la hiper-especialización en LATAM
Con el crecimiento del E-commerce y la logística de última milla, las bodegas estándar ya no son suficientes.
Un BTS garantiza la articulación total entre la obra civil y sus necesidades críticas:
- Tecnología: Soporte para automatización, robótica y sistemas de racking de alta densidad.
- Flujo: Diseños que optimizan recorridos y alturas para maximizar cada metro cúbico.
Una alianza Gana-Gana
Más que un arrendamiento, es una asociación a largo plazo (10 a 20 años) que mitiga riesgos para ambas partes: usted asegura una infraestructura que blinda su crecimiento futuro, y nosotros aseguramos un activo con un cliente de alta calidad.En Grupo ZFB llevamos más de 15 años desarrollando proyectos a la medida para gigantes nacionales y multinacionales. Somos el socio capaz de traducir sus requerimientos logísticos más complejos en activos inmobiliarios de alto desempeño.
