Para los líderes de compañías industriales y logísticas con planes de expansión o de ingreso al mercado colombiano, el panorama inmobiliario de Bogotá presenta un doble filo: es un centro de oportunidades dinámico, pero también un mercado con una escasez de espacios sin precedentes. Esperar a que la bodega perfecta aparezca en el mercado ya no es una estrategia viable. La verdadera jugada estratégica es construirla a su medida.
El modelo Build-to-Suit (BTS), o construcción a la medida, se ha consolidado como la solución definitiva en Bogotá. No es una simple tendencia, sino una respuesta directa a un mercado con una demanda sostenida y una oferta de alta calidad prácticamente inexistente. Si busca asegurar la eficiencia operativa y el crecimiento a largo plazo de su compañía en Colombia, entender las cifras y las razones detrás del auge del BTS es el primer paso.
El Mercado Habla por Sí Solo: Escasez Histórica Impulsa la Personalización
La realidad del mercado industrial bogotano es clara: la oferta de espacios está severamente restringida. Las cifras del primer trimestre de 2025 son contundentes:
- Vacancia General Mínima: El mercado presenta una tasa de vacancia general de solo 1,8%.
- Disponibilidad Cero en Clase A+: Si busca instalaciones premium, debe saber que actualmente no existe disponibilidad de espacios Clase A+.
- Presión sobre los Precios: Esta escasez, naturalmente, impulsa los precios al alza, especialmente en los corredores más competitivos. El precio de arriendo promedio ya se sitúa en
$21,506 COP/m², con picos que alcanzan los $35,714 COP/m² en submercados de alta demanda como Occidente.
En este entorno, los proyectos BTS han ganado una clara preferencia en los últimos tres años, ya que presentan menor exposición al riesgo al ajustarse a las necesidades específicas de los inquilinos y asegurar contratos de arrendamiento a largo plazo.
Más Allá del Ladrillo: Los Beneficios Estratégicos de un BTS
Optar por un BTS no es solo una solución a la escasez, es una decisión de negocio que impacta directamente en su operación:
- Máxima Eficiencia Operativa: Diseñe su centro de distribución o planta de producción sin las limitaciones de una estructura existente. Defina la altura, el flujo logístico, el número de muelles de carga y las especificaciones técnicas para maximizar su productividad.
- Seguridad a Largo Plazo: Un contrato de arrendamiento a largo plazo, típico en un BTS, le proporciona estabilidad en costos y seguridad en su ubicación, protegiéndolo de la volatilidad del mercado.
- Ubicación Estratégica: Asegure su presencia en los corredores más competitivos, como los de Calle 80 y Occidente, donde la vacancia es de apenas un 0.9%. La proximidad al Aeropuerto Internacional El Dorado, la terminal de carga más importante de Latinoamérica, es un factor clave que un BTS le permite capitalizar.
La demanda de estos proyectos está siendo impulsada por los sectores más dinámicos de la economía, como la logística, el comercio electrónico y el sector farmacéutico , que ya han comprendido el valor de contar con instalaciones que respondan a sus estándares globales.
El Futuro se Construye Hoy: ¿Qué Esperar del Mercado?
Aunque existe una importante cartera de proyectos en fase de planeación (más de 1.28 millones de m²), la materialización de este inventario depende de factores macroeconómicos como la evolución de las tasas de interés. El propio informe de mercado concluye que, si las condiciones no cambian drásticamente,
el desarrollo continuará dominado por esquemas BTS y soluciones bajo demanda.
La oferta en construcción especulativa a corto plazo es muy limitada (solo 89,500 m²) y, en su mayoría, ya se encuentra anclada a compromisos comerciales previos. Esto significa que la ventana para encontrar un espacio listo para ocupar se está cerrando.
Su Próximo Paso: Actuar con Decisión
En el competitivo mercado industrial de Bogotá, la proactividad es clave. Esperar a que el espacio ideal esté disponible es un riesgo que puede costar la oportunidad de crecimiento. Un proyecto Build-to-Suit no es solo una opción inmobiliaria; es una herramienta estratégica para garantizar que su operación en Colombia sea competitiva, eficiente y esté preparada para el futuro.
Si está considerando a Colombia para sus planes de expansión, es el momento de hablar con expertos y comenzar a diseñar el espacio que su compañía realmente necesita. El mercado ha dictado las reglas: el futuro se construye a la medida.
Para navegar este dinámico escenario y transformar estos desafíos en una ventaja competitiva, es fundamental contar con un aliado experto. Con más de 31 años de experiencia, el Grupo ZFB se ha consolidado como un holding de compañías líder en la estructuración de proyectos inmobiliarios para la industria, la logística y los servicios. Nuestra trayectoria a nivel nacional, tanto dentro como fuera de las zonas francas, nos permite ofrecer soluciones a la medida que responden a los más altos estándares globales.
Si su empresa está lista para dar el siguiente paso estratégico en Colombia, permítanos ser el socio que materialice su proyecto.
Contáctenos hoy mismo para comenzar a diseñar el futuro de su operación:
https://grupozfb.com/built-to-suit
Fuente de Información:
Toda la data y análisis de mercado presentados en este artículo de blog fueron extraídos del informe
«MARKETBEAT BOGOTA INDUSTRIAL T1 2025», publicado por Cushman & Wakefield
